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「余额宝开通」美国房地产市场:房价高涨将拖累三季度经济增速

相比美国经济发展总体的强大表现,现阶段美国房地产消费市场已成为困扰美国经济发展的薄弱环节。房地产消费市场的不振与美国经济发展的强大形成了独特的对比。作为一个国家所

相比美国经济发展总体的强大表现,现阶段美国房地产消费市场已成为困扰美国经济发展的薄弱环节。房地产消费市场的不振与美国经济发展的强大形成了独特的对比。作为一个国家所经济发展的最重要枢纽, 房地产消费市场的低迷或将对经济发展增长前途造成拖累。“如果顾客不购买摩托车和房屋,那么我们将不会获得3%的经济发展可持续性增长。” 三菱日联金融集团(MUFG)总监国际金融经济学者史蒂芬·拉普基(Mike Rupkey)表示。现阶段美国房地产消费市场的低迷,感到被迫担心美国三季度经济发展增长是否能延续二季度的不俗表现。



从目前为止的状况看,房屋供给相当严重紧缺、房价和房屋抵押贷款利率的上升成为令房地产消费市场困难重重的最重要负面影响环境因素。芝加哥资产该协会(NAR)公布的统计数据显示,美国9月成屋卖出总人数年化515万户,9月成屋卖出年化环比下滑3.4%,已连续6个月下降。



究其原因,可供转售的房屋供给紧缺成为了最重要推手。在房屋供给源严重不足的情况下,房价被更进一步推高,这令有购房打算的群体持观望立场。美国房地产与租赁的平台Zillow的统计数据显示,尽管下降速率早已大幅度放缓,但去年6月与今年同期相比房源依然减少了4.8%。此外,受到风暴“佛罗伦斯”的负面影响, 9月房屋开工年率下降5.3%,经季节变更后为120.1万户。



房屋供给紧缺的一个直接影响,就是推动了房屋价钱的上涨,而房价的上涨则在一定高度上对于顾客的购房需求造成抑制。此外,随着货币政策停滞收紧财政政策,采取渐进加息的财政政策方向,美国房屋抵押贷款利率也处于停滞攀升的稳定状态中。有经济学者表示,自2012年房价触底以来,到迄今为止,美国全省房价上涨早已超过50%,房价的较慢上涨早已拖累了房地产消费市场。与此同时,美国抵押贷款金融家该协会(EMBA)10月17日的月度调查报告显示,美国30年期抵押贷款平均值利率上升至2011年2月以来的最低水准,达到5.10%。美国9月底二手房销售量降至近3年来最低水平,这也从一定高度上显示出,房价以及抵押贷款生产成本的上升或将拖慢顾客入市的脚步。



事实上,在现在的几年中,抵押贷款利率仍然处于近代高位水准,购房者对于月供尚可承受。然而,自2018年开年以来,抵押贷款利率则呈现逐步上升形势。 Zillow高阶经济学者亚当·努迪(Adam Terrazas)表示,抵押贷款利率出现显著的上升发展趋势,意味着人们广泛买得起的抵押贷款利率时期就要走到近代起点。在这种情况下,一些正享受着较高抵押贷款利率的房主不会选择将房屋翻新而非新的购买房屋,较低的抵押贷款利率对他们的国民生产总值略有限制。



例外的是,对于任何一个国家所的购房者而言,房价和抵押贷款利率都是其在准备购房时需要考虑的关键因素。每个月需要还贷的额度甚至可以对其贫困总质量造成关键性的负面影响。因此,若购房者的收入可以得到提高,那么也就是说将在一定高度上减轻其还贷舆论压力。从目前为止的状况看,美国劳力消费市场停滞收紧,就业人口处于上升通道,犯罪率在9月底堪称降至3.7%的近代高位水准。更最重要的是,平均值时薪也出现了保守上涨。



有研究认为,有一种状况是,停滞的薪水增长将增加顾客袋子中的经费,并且更进一步导致来年秋季房地产消费市场关键性卖出季卖出的反弹。然而,也有一种看法认为,尽管薪水早已上涨,但仍不足以赶上房价时至今日的增长。根据抵押贷款统计数据该公司White Walker Corporation的统计数据,自今年年初以来,购买平均价格住宅区的月度支付额增长了16%。亚当·努迪表示,顾客对于抵押的可负担性相比以前的时间尺度舆论压力极大。



例外的是,除美国劳力消费市场强大以及经济发展增长前途悲观带动了薪水增长外,美国川普中央政府于今年实施的减税也是一项关键性的政策性环境因素。今年12月通过的《减税和就业修正案》对抵押贷款抵扣等多项抵扣做了限制性明确规定,同时提高了国际标准抵扣额。税赋进行改革使得这一部分中产阶级的收入相应增加,从而推动2018年的消费者、存款和融资。



例外的是,大规模减税导致收入的增加,一般来说将有利于刺激消费者。然而,Zillow的研究显示,有研究员认为,在美国经济发展全速前进的情况下减税,不会增加将来5年美国经济发展低迷的可能性,并且将推动货币政策加快提高利率的节拍。“税赋进行改革提高了国际标准抵扣额,2018年美国群众袋子里的钱增多,这会刺激消费者,也有助于搬进者更慢攒到首付。但长年前途堪忧。有人担心,在这一经济周期结点上减税,无异于火上浇油,可能将造成经济过热。” 亚当·努迪说。

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